Tout sur la dissolution d’une SCI

Chaque actionnaire d’une SCI (société civile immobilière) a parfaitement le droit de demander de mettre fin aux activités de cette dernière. Pour cela, il faut lancer une procédure de dissolution-liquidation. Toutefois, les SCI n’étant pas des sociétés commerciales, la procédure de dissolution revêt quelques particularités. Voici les spécificités liées à la dissolution d’une société civile immobilière.

Quelles sont les formalités obligatoires pour dissoudre une SCI ?

La dissolution d’une SCI nécessite la réalisation de formalités administratives obligatoires, comme c’est le cas pour toutes les sociétés. Avant toute chose, il faut savoir que la décision de la dissolution de la SCI doit être prise au cours d’une assemblée générale. De plus, il est important que les statuts prévoient une majorité plus souple pour la dissolution de la société. Celle-ci doit être décidée par les associés, à l’unanimité.

Pour plus d’informations sur la dissolution SCI, il est possible de se faire accompagner par une plateforme en ligne d’aide aux entreprises. Elle propose souvent des conseils d’experts pour réaliser les démarches administratives requises.

Une fois la dissolution décidée, le liquidateur doit aviser le greffe ou le CFE (centre de formalités des entreprises) de la décision. Il doit, à cet effet, présenter un certain nombre de documents. La SCI faisant l’objet d’une procédure de dissolution procède alors à la réalisation de ses comptes de clôture. Une fois cela fait, ils sont déposés auprès du greffe. Ce n’est qu’après cela que le greffe effectue la radiation de la SCI du RCS (registre du commerce et des sociétés). Il y a lieu de préciser que la fermeture d’une SCI comporte des coûts. En général, ceux-ci sont compris entre 500 et 600€.

Dans quels cas opter pour la dissolution d’une SCI ?

Plusieurs raisons peuvent expliquer le recours à la procédure de dissolution d’une SCI. En général, les raisons sont au nombre de 8 et elles sont prévues par l’article 1844-7 du Code civil. Il convient de noter que ces raisons sont valables pour tout type de société. Elles sont donc parfaitement applicables dans le cas des SCI. Parmi les causes de dissolution, on peut notamment citer l’expiration de la durée pour laquelle la société a été constituée. On peut aussi évoquer la réalisation ou l’extinction de l’objet social.

L’expiration du délai d’existence de la société

Il faut savoir qu’une société civile immobilière peut avoir une durée limitée dans le temps. Ainsi, une fois son délai d’existence expiré, elle est automatiquement dissoute. La durée maximale d’une SCI est de 99 ans. Quand vient la date de fin qui doit nécessairement figurer dans les statuts de la société, celle-ci cesse donc d’exister. Cependant, il est possible de proroger la durée de vie de la société, par une décision prise par les associés en assemblée générale.

La réalisation ou l’extinction de l’objet social

Bien que très rare, il faut savoir que la dissolution d’une SCI pour cause de réalisation ou d’extinction de l’objet social demeure une possibilité. En général, les associés d’une SCI s’allient pour la réalisation d’une mission précise. Celle-ci est limitée dans le temps. Une fois la mission achevée, la société est dissoute. En ce qui concerne l’extinction de l’objet social, elle a lieu quand la mission de la SCI ne peut être poursuivie. Il est important que les causes soient indépendantes des associés.

La dissolution d’une SCI par la volonté des associés

Il s’agit de la dissolution de la SCI dont la procédure nécessite la prise d’une décision unanime au cours d’une assemblée générale. Le principe est simple : les associés décident tous ensemble de mettre fin aux activités de la société et de la dissoudre. Ce faisant, ils rompent le contrat de société. Cela s’appelle une dissolution à l’amiable. Le liquidateur de la SCI peut alors procéder aux opérations de liquidation. Il procédera à la réalisation de l’actif et à l’apurement du passif.

La dissolution judiciaire d’une SCI

Lorsqu’un litige survient entre les associés ou que l’un d’eux n’exécute pas ses obligations, cela peut entraîner une paralysie totale de la société. Si l’un de ces deux cas se présente, il y a lieu de saisir le tribunal compétent. Celui-ci peut prononcer la dissolution de la société pour des motifs justes. Tant que le fonctionnement de la société est entièrement paralysé, il est impossible de laisser partir un associé. Toutefois, la dissolution judiciaire peut aussi intervenir dans le cas où toutes les parts sont concentrées entre les mains d’un seul associé.

En effet, pour qu’une SCI puisse exister, il faut qu’il y ait au moins deux associés. Si toutes les parts se retrouvent entre les mains d’un associé unique (décès d’un associé, cession de parts sociales, etc.), alors la société sera dissoute. Toutefois, il faut savoir qu’il s’agit là d’hypothèses qui ne concernent pas les SAS et les SARL. En effet, celles-ci peuvent très bien se transformer en sociétés unipersonnelles. Cependant, il convient de préciser qu’il existe des cas exceptionnels où il est possible d’avoir une SCI ayant un associé unique.

L’annulation du contrat de société

Si la création d’une SCI ne respecte pas les dispositions légales, alors le contrat de société ainsi établi ne peut produire d’effets. La société est donc automatiquement dissoute. On parle de nullité du contrat de société. Pour rappel, la nullité peut être absolue ou relative. La société est également dissoute en cas de liquidation judiciaire. Celle-ci a lieu suite à des difficultés économiques dont la SCI ne peut se défaire. Par ailleurs, la dissolution de la société peut se réaliser selon des motifs définis par les statuts.

La dissolution d’une SCI dormante

Si une SCI est inactive pendant plus de deux ans, elle peut être radiée des RCS. Cette période d’inactivité entraîne la dissolution et la liquidation de la société. Il faut noter qu’il s’agit d’une procédure totalement différente de la mise en sommeil d’une société. Celle-ci entraîne une cessation temporaire de l’activité de la société. Dans le cas d’une mise en sommeil, la société qui a cessé ses activités pourra les reprendre après un certain temps.

Liquidation d’une SCI : quelles sont les conséquences ?

Établir les comptes de clôture d’une SCI permet de réaliser le bilan de liquidation de la société. Cela permet également de savoir si ce bilan s’est soldé par un déficit ou un excédent brut d’exploitation. Autrement dit, il s’agit de déterminer s’il y a un boni ou un mali de liquidation. En cas de boni, la SCI sera imposée de 2,5 %. Le boni sera ensuite partagé entre les associés. En cas de mali, il faut savoir que les associés ont une responsabilité illimitée. Ils devront donc rembourser les dettes de la société.

Le mali de liquidation sera également réparti entre les associés. La répartition se fait en fonction des parts de chaque associé. En ce qui concerne les biens de la SCI, il faut savoir qu’il existe plusieurs possibilités. Le liquidateur doit procéder à l’apurement du passif, en cas de dissolution. Ainsi, si la trésorerie de la société s’avère insuffisante, il est possible de procéder à la vente aux enchères de ses biens, jusqu’à ce que les créances puissent être remboursées. Une fois cela fait, s’il reste des actifs disponibles, ils seront partagés entre les associés (c’est le boni de liquidation).

Il est également possible que les biens reviennent aux associés qui les ont apportés en nature, lors de la constitution de la société. Toutefois, en cas de commun accord ou de clause spécifique, il est possible d’attribuer les biens de la société à un associé. Cependant, il faut que cette clause soit précisée dans les statuts de la SCI. Par ailleurs, il convient de noter qu’en cas d’impossibilité de trancher sur le sort des biens, il est possible de saisir le juge pour demander le partage.

La fiscalité immobilière en 4 points

Lorsque l’on prend la décision de s’acheter une résidence ou d’investir dans l’immobilier afin de se constituer un patrimoine, il y a plusieurs paramètres à prendre en compte. Parmi ces divers paramètres, l’un des plus importants, c’est la fiscalité immobilière. Il faut impérativement connaître les différentes taxes liées à ce domaine. Ceci permet alors de bien régler son budget ou de faire le calcul de rentabilité. Voici donc les différentes taxes liées aux biens immobiliers.

Les taxes locales liées à l’immobilier

Les taxes locales en ce qui concerne la fiscalité immobilière ont pour finalité de procurer des fonds aux collectivités locales. Ces impôts sont deux ordres : il y a la taxe foncière supportée par les propriétaires fonciers et la taxe d’habitation qui est payée par les personnes qui occupent les logements.

Investissement immobilier : la taxe foncière

Cette taxe renvoie à l’impôt auquel sont assujettis les propriétaires fonciers, que ce soit des personnes physiques ou morales. La taxe foncière regroupe elle-même diverses taxes, parmi lesquelles celle liée aux ordures ménagères. Pour en savoir plus, visitez lecerclemdb.com afin d’obtenir de nombreuses informations concernant les divers investissements et obtenir des conseils de professionnels.

La taxe d’habitation

Cet impôt est appliqué autant à la résidence principale qu’aux résidences secondaires. Il revient à la personne qui occupe les locaux de payer cette taxe annuelle. Elle y est assujettie même si elle occupe les lieux gratuitement. Contrairement à la taxe foncière qui est établie au nom du propriétaire du bien immobilier, dans le cadre de la taxe d’habitation, l’avis d’imposition porte le nom de celui qui occupe le logement.

Il faut relever que cette taxe est appelée à disparaître totalement d’ici à l’année 2023 pour les foyers ayant des revenus se situant au-dessus des conditions de ressources établies.

Fiscalité immobiliere

La fiscalité immobilière en cas de transmission d’un immeuble

Peu importe sa nature, la transaction immobilière donne lieu au paiement des diverses taxes par les parties au contrat. Pour ce qui est de l’acheteur, il paie les droits de mutation. Quant au vendeur, il paie des taxes en cas de plus-value sur son bien immobilier.

Les droits d’enregistrement

Dans le processus de vente d’un immeuble, il revient à l’acheteur de supporter une partie de la fiscalité. C’est cette taxe qui porte le nom de droits d’enregistrement et qui est payée au notaire lorsque vient le moment de signer l’acte de vente.

Les droits d’enregistrement sont ce qu’on appelle habituellement les frais du notaire. Toutefois, il est important de préciser que le notaire ne bénéficie pas de cet argent. Il collecte cette taxe et la reverse par la suite aux collectivités.

Les impôts à payer sur les plus-values

Lorsqu’on parle de plus-value dans le domaine d’une transaction immobilière, il est question de la différence entre le prix de vente et celui d’achat d’un bien immobilier. Le prix de vente est la valeur qui est mentionnée sur l’acte de vente.

Pour ce qui est du prix d’achat, il équivaut à celui versé au moment de l’acquisition, rehaussé par des frais liés à la procédure d’achat comme les droits d’enregistrement. Le vendeur peut rehausser le prix d’achat avec d’éventuelles dépenses faites pour des travaux. Si ça fait moins de cinq ans que le vendeur est propriétaire du bien immobilier, il faut alors produire des factures, question d’apporter la preuve des montants.

En revanche, si le vendeur détient l’immeuble depuis plus de cinq années, il peut aussi décider d’une majoration forfaitaire de 15 % s’il ne parvient pas à mettre la main sur ses justificatifs.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire du bien peut être exempté totalement de la taxe sur la plus-value immobilière si ce dernier est en possession de l’immeuble depuis 22 années : il s’agit de l’abattement.

Il y a par ailleurs des cas où le législateur accorde une exemption pour ce qui est de la fiscalité immobilière sur les plus-values. Cette exonération entre en jeu dans des cas comme la transmission d’une résidence principale, les ventes immobilières avec somme inférieure à 15 000 euros.

Fiscalité immobiliere

La fiscalité immobilière pour les revenus fonciers

Acheter un bien immobilier et le faire louer nécessite une anticipation sur les taxes qui seront imposées sur les revenus. Si on apprécie mal la fiscalité immobilière des loyers, la rentabilité de cet investissement immobilier peut se trouver sérieusement impactée.

La location vide

La fiscalité en rapport avec la location nue exige une déclaration des loyers dans la classe des revenus fonciers. Le montant des loyers encaissés au cours de l’année détermine le régime fiscal qui est appliqué. Si le montant annuel encaissé ne va pas au-delà de 15 000 euros, le propriétaire du bien immobilier se voit appliqué le régime du micro-foncier.

Avec ce régime, il a droit à un abattement de 30 % sur les revenus générés par son immeuble en location. A partir du moment où les charges que supporte le propriétaire de l’immeuble dépassent l’abattement, il a intérêt à choisir le régime réel, pour voir sa fiscalité immobilière diminuer.

La location meublée

Lorsque le bailleur met en location un immeuble disposant du matériel répondant aux besoins essentiels des locataires, les montants perçus en guise de loyers sont rangés dans la classe des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si les sommes perçues comme loyers n’excèdent pas 72 600 euros annuels, le propriétaire du bien immobilier se voit alors appliqué le régime micro-BIC. Ce régime lui permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les loyers.

La taxe liée à la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière a vu le jour en janvier 2018, prenant ainsi la place de l’impôt sur la fortune. L’assiette de cette taxe est composée de tous les biens qui appartiennent à un foyer fiscal. On inclut ici, la résidence principale qui a droit à un abattement de l’ordre de 30 %, les parts détenues dans des sociétés civiles immobilières, dans des sociétés civiles de placements immobiliers ou encore dans des organismes de placement collectif immobilier.

Toutefois, il y a des actifs fonciers qui ne rentrent pas dans la base imposable. Il s’agit des biens qui sont voués à une activité de location meublée à titre professionnel, ou encore les actions des foncières dont la valeur est déterminée.