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Arrhes

Les arrhes représentent une somme qui est définie par le propriétaire d’un bien immobilier et que l’acheteur accepte de payer en avance comme une sorte de garantie. C’est une somme qui n’engage ni le client ni le propriétaire. Les arrhes sont donc différentes d’un acompte.

Arrhes lors de l’achat/vente de bien immobilier : ce qu’il faut savoir avant de payer

Lors d’une transaction immobilière, il arrive parfois que le vendeur ou le loueur demande à l’acheteur de payer une somme en avance pour garantir la vente d’un logement ou la réservation d’une location. Cette somme est appelée « arrhes » et est versée par l’acquéreur au propriétaire du bien immobilier au cours de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Elle est généralement inférieure à 10 % du prix du bien à louer ou à acheter.

À la différence de l’acompte qui implique un engagement entre les deux parties, les arrhes permettent une liberté de rétractation. Autrement dit, cette avance permet au vendeur ou à l’acheteur de changer d’avis s’il le souhaite. Cependant, cette décision n’est pas anodine. Si c’est l’acquéreur du logement qui décide de se rétracter, il ne pourra pas récupérer la somme qu’il a déjà versée ni exiger un quelconque remboursement.

Par contre, si c’est le propriétaire du bien qui décide d’annuler la transaction immobilière, alors il devra rembourser à l’acheteur le double des arrhes versées par ce dernier. Par exemple, si le montant des arrhes est de 20 € et que l’acquéreur change d’avis, rien ne lui sera remis. En revanche, si c’est le propriétaire qui décide de mettre fin à la transaction, alors il devra payer 40 € au client en guise de dédommagement.

Agent immobilier

En tant que professionnel des transactions immobilières, l’agent immobilier intervient comme médiateur dans les opérations de vente et d’achat de bien immobilier.

Agent immobilier : rôle, responsabilités et qualifications

Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, l’agent immobilier joue à la fois le rôle de « marieur d’affaires » et de « courtier immobilier ». Titulaire d’une carte d’agent immobilier, il peut travailler dans une agence immobilière ou être à son propre compte tout en étant soumis à la loi Hoguet.

Ce professionnel de l’immobilier est chargé d’accompagner son client tout au long des étapes de négociations d’achat ou de vente du bien.

Il a donc pour responsabilités de :

• Représenter un intermédiaire entre les vendeurs et les acquéreurs potentiels ;
• Assurer le marketing immobilier à travers la préparation et la promotion des annonces de vente ou de location ;
• Recevoir les offres des acheteurs potentiels, évaluer leurs exigences et les accompagner lors des visites des logements ;
• Réaliser des évaluations et estimations des biens immobiliers ;
• Accompagner les clients dans les démarches (administratives, notariales et bancaires) nécessaires pour conclure les actes de vente.

Pour mener à bien ces différentes tâches, le professionnel doit avoir une excellente connaissance du marché immobilier et une grande capacité de communication et d’organisation. Il doit aussi avoir une bonne maîtrise du marketing et de la négociation. Il doit également être proactif et être vraiment à l’écoute des clients afin de mieux cerner leurs besoins.

Au-delà de ces qualifications, il est important qu’un agent immobilier dans l’exercice de ses fonctions se conforme à certaines obligations. Il s’agit notamment de la règle de publicité qui consiste pour l’agent immobilier à être transparent dans les tarifs qu’il propose.

Tout au long de son mandat, l’agent immobilier doit faire preuve de diligence envers le vendeur et l’acheteur. D’une part, il a l’obligation de conseiller au mieux le vendeur par rapport au prix de vente estimatif et concernant les procédures administratives, techniques, juridiques… Vis-à-vis de l’acquéreur, il est tenu par exemple de l’informer des éventuels vices apparents qu’il aurait constatés lui-même lors de l’évaluation de la propriété.

Définition de Agent commercial

Un agent commercial est un professionnel indépendant qui est lié à une agence immobilière par un contrat et qui agit pour le compte de cette dernière.

Le statut, le rôle et les fonctions d’un agent commercial dans le secteur immobilier

L’agent commercial en immobilier bénéficie, comme tous les agents commerciaux, d’un statut de professionnel indépendant selon l’article L 134-1 du Code du commerce. Il travaille généralement pour le compte d’un agent immobilier et doit respecter les réglementations ayant trait à ce secteur d’activité.

Il peut exercer en tant que personne physique ou en tant que société (Entreprise Individuelle ou Entreprise Individuelle à Responsabilité limitée). Toutefois, il est tenu de s’inscrire au registre professionnel et de suivre une formation professionnelle continue. En raison de son statut, il est également soumis au régime social et fiscal des indépendants.

L’agent commercial dans le secteur immobilier a pour rôle de négocier des contrats de vente, d’achat et de location de biens immobiliers.

Au quotidien, ses missions consistent à :

• Obtenir des mandats de vente d’un bien en prospectant par divers moyens (démarchage téléphonique, e-mail, porte-à-porte…).
• Effectuer des visites de la propriété pour estimer sa valeur ;
• Réunir les documents et diagnostics nécessaires pour constituer l’offre de vente ;
• Aider les vendeurs à mettre en place une stratégie de vente efficace ;
• Utiliser son réseau et ses techniques commerciales pour trouver des acheteurs potentiels et préparer la vente.

En cas de blocage lors du processus de vente, l’agent commercial peut jouer les conciliateurs. Son expertise de terrain lui permet aussi de remplir le rôle de conseiller pour le vendeur, l’acheteur et même l’agence qui le mandate.

Il est dans la capacité de faire ces négociations en son nom et pour son compte s’il dispose d’une attestation d’emploi délivrée par l’agent immobilier pour qui il travaille. Par contre, il ne peut pas faire de consultations juridiques en immobilier ni élaborer des compromis de vente.

Déinition de l’amiante

L’amiante est la substance cancérigène constituant la principale fibre utilisée dans la fabrication des matériaux de construction. L’amiante fait aussi partie des matières isolantes très résistantes, mais son utilisation a été interdite en 1997 en raison de ses conséquences sur la santé.

Amiante : définition, dangers, mesures de protection…

L’amiante est un silicate composé de magnésium et de fer. Il est utilisé dans plusieurs secteurs après sa transformation en fibres ou en matériaux isolants. À cet effet, on retrouve deux principaux groupes d’amiante, à savoir : les amphiboles (amiante bleu, amiante brun…) et les serpentines (amiante blanc).

Ce sont les propriétés que possède l’amiante qui ont fait de lui une matière très prisée avant son interdiction. Il est résistant au feu et aux agressions chimiques. Sa conductivité électrique et thermique est faible.

Cependant, l’exposition à l’amiante est toxique. C’est pour cette raison que la loi exige de présenter un diagnostic technique amiante lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Autrement dit, lors de la cession d’un logement dont le permis de construire date d’avant les années 1997, vous devez joindre un diagnostic amiante aux autres documents officiels (acte authentique, avant-contrat).

La présentation d’un diagnostic amiante lors d’une transaction immobilière augmente vos chances de vendre rapidement votre logement. Toutefois, vous devez faire appel à un professionnel de l’immobilier qui possède la certification amiante délivrée par le Comité Française d’accréditation (COFRAC). Celui-ci doit maîtriser parfaitement la méthode imposée par l’AFNOR.

En utilisant le procédé réglementé par l’autorité compétente, vous aurez l’assurance de détecter les matériaux de votre logement (tuyaux de chauffage, éléments en fibre de verre, enduits projetés…) qui contiennent encore de l’amiante. Si la présence d’amiante est effectivement détectée, le technicien peut vous conseiller sur les travaux de désamiantage à effectuer conformément à la loi.

Si, lors de la transaction immobilière, l’acquéreur découvre des matériaux qui contiennent de l’amiante alors que ce n’est pas mentionné dans l’acte de vente, il peut attaquer le propriétaire de la maison ou de l’appartement en justice. Le juge peut alors demander une réduction du prix de vente, un dédommagement à hauteur du préjudice ou encore une annulation de la vente.

L’assainissement collectif

L’assainissement collectif désigne le système mis en place par le service public pour la collecte, le transport, le stockage, l’épuration, l’évacuation et/ou la réutilisation des eaux pluviales et eaux usées. C’est un mécanisme qui permet de traiter de façon spécifique les eaux usées.

Un réseau d’assainissement collectif : pour quoi faire ?

L’assainissement collectif contribue à la préservation du sol. Il s’agit d’un système de gestion responsable et écologique de cette précieuse ressource qu’est l’eau. En fonction du lieu de production, les eaux évacuées présentent des menaces diverses pour la santé publique.

En effet, les eaux qui proviennent des ménages sont chargées de produits chimiques, de débris organiques et de germes fécaux. Par ailleurs, celles provenant des industries contiennent généralement des résidus chimiques, des polluants et autres substances toxiques. Ces eaux, en raison de leurs compositions, ne peuvent plus être libérées dans la nature ou déversées à n’importe quel endroit. Ce serait là une atteinte grave au bien-être des personnes et de l’environnement en général.

C’est à ce titre, qu’il est recommandé aux détenteurs de biens immobiliers d’opter pour des systèmes de drainage ou de canalisation de ces eaux en vue de faciliter non seulement leur collecte, mais aussi et surtout d’en assurer un bon traitement.

Tous travaux de raccordement/drainage des eaux utilisées nécessitent une autorisation délivrée par la mairie après une étude minutieuse des plans d’installation. Ils doivent être réalisés par une entreprise professionnelle qui dispose d’un agrément dans l’exercice de cette mission particulière. À partir de là, la structure responsable de ces travaux mettra en place une canalisation qui relie le centre de collecte d’eau du bâtiment au réseau d’assainissement.

Assemblée des copropriétaires

L’ensemble des propriétaires d’un immeuble peuvent se réunir en assemblée des copropriétaires afin de statuer sur des sujets importants. Cette instance décisionnelle du syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois dans l’année et son déroulement dépend essentiellement des points à l’ordre du jour.

Le fonctionnement de l’assemblée des copropriétaires

Le copropriétaire est toute personne pouvant exercer son droit de propriété sur un bien donné. Le statut du copropriétaire est variable. En effet, il peut s’agir d’une personne physique, d’un groupe de personnes ou d’une personne morale comme : les entreprises, les sociétés, etc.

Lorsque vous êtes en copropriété, la séance qui réunit l’ensemble des propriétaires ou leur mandataire est l’occasion de faire vos suggestions pour le bon fonctionnement du bien immobilier. Un droit de vote vous est accordé pour faire valoir votre opinion ou vos diverses positions par rapport à chaque point inscrit à l’ordre du jour.

Le procès-verbal établi au cours de l’assemblée doit être signé à la fin par le président de la séance ainsi que les scrutateurs. Chaque propriétaire recevra la copie, envoyée par le syndic dans les deux mois qui suivent la date de l’assemblée.

Par ailleurs, être copropriétaire d’un bien immobilier ne vous dispense pas des règles qui sont appliquées dans le logement. Vous avez l’obligation de vous conformer au règlement intérieur de copropriété. Ce dernier apportera plus de précisions quant aux exigences dues à votre statut.

De même, en tant que copropriétaire, vous devez faire face à certaines charges telles que le paiement des appels de fonds de charges et les participations aux travaux, votées par la copropriété. Ces charges et le poids lors des votes dépendent de la quote-part du propriétaire (la portion du bien que chaque copropriétaire possède).

Précisons que l’assemblée des copropriétaires est différente du conseil d’administration qui se tient beaucoup plus régulièrement.

L’avenant en immobilier

L’avenant au compromis de vente est un acte juridique que l’on ajoute à un contrat pour le compléter ou le modifier. C’est le document qui atteste des éventuels changements apportés au contenu d’un contrat de vente préalablement signé.

L’avenant au compromis de vente, un document important

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le vendeur et l’acheteur signent très vite un avant-contrat appelé « compromis de vente » pour matérialiser la transaction. Cet avant-contrat permet de fonder l’opération sur de bonnes bases avant la signature d’un contrat authentique. Cependant, beaucoup de choses peuvent se passer durant la période qui sépare la signature de ces deux actes. Il peut par exemple y avoir un changement de la situation du bien au moment de la signature du compromis de vente. Il peut aussi être nécessaire de rajouter certaines informations ou de modifier le contenu du contrat au niveau de certains points importants :

• Le prix de vente ;
• La consistance du bien ;
• L’état du bien et sa conformité aux règles d’urbanisme…

C’est dans le cas du changement de l’un de ces éléments essentiels qu’intervient l’utilité de l’avenant. En effet, le propriétaire peut faire établir un avenant pour diminuer le prix de vente de son bien immobilier en vente, si le diagnostic révèle certaines malfaçons au niveau de la structure du bâtiment.

Ce document permet d’effectuer des changements dans le contenu de la convention initiale, sans pour autant freiner le déroulement de la transaction. Il indique les différents points sur lesquels le contrat préalable a été modifié ainsi que les parties qui restent inchangées. Son contenu et ses clauses sont donc aussi importants que ceux de la convention de vente préalablement signée.

Administrateur de biens immobiliers

Un administrateur de biens est un professionnel qui s’occupe de la gestion des biens immobiliers d’un particulier ou d’une société. Spécialiste de l’immobilier, il possède de nombreuses compétences et il est considéré comme un acteur majeur dans le domaine.

Les missions de l’administrateur de bien

L’administrateur de biens intervient en qualité de mandataire pour gérer les biens immobiliers (logements, locaux utilisés pour le commerce, immeubles constitués de bureaux, etc.) de ses clients. Ce professionnel s’occupe de la recherche des locataires, effectue les visites, procède à la location du bien, reste à l’écoute de leurs besoins et encaisse les loyers avant de rendre compte au propriétaire.

Il est aussi responsable de l’état général, de l’entretien et de la maintenance des propriétés qui lui sont confiées. À cet effet, il identifie les travaux à effectuer sur le bâtiment et fait intervenir les différents corps de métier pour leur réalisation.

Spécialiste du droit immobilier, il conseille ses clients et les informe sur leurs droits et leurs obligations. Lorsqu’un litige survient entre un bailleur et son locataire, il s’occupe du règlement à l’amiable ou engage des poursuites judiciaires en cas de loyers impayés ou de dégradation des locaux.

Les compétences nécessaires à un administrateur de biens

Encore appelé syndic de copropriété ou gérant d’immeubles, l’administrateur de biens est quelqu’un de très polyvalent. Il doit avoir de solides connaissances sur le plan financier, juridique et technique, ainsi qu’une bonne maîtrise de la législation immobilière. Il doit toujours être à l’écoute des différentes parties (propriétaires et locataires) et savoir satisfaire chacun de leur besoin. En outre, ce professionnel de la gestion immobilière est soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il doit disposer d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre du Commerce et de l’Industrie et posséder une garantie financière d’au moins 110 000 euros.

L’administrateur de biens est l’allié idéal à avoir pour réussir la gestion de ses biens immobiliers. Ce professionnel est soumis à une réglementation et doit veiller à la bonne tenue et à la valorisation des propriétés qui sont à sa charge.

Qu’est-ce que l’avant-contrat en immobilier ?

L’avant-contrat est un acte transitoire qui aboutit à la signature d’un acte authentique de vente. C’est un document qui permet aux parties engagées dans une opération de vente de se mettre d’accord sur les clauses du futur contrat.

Définition de l’avant-contrat

L’avant-contrat est un document à valeur juridique qui résume et formalise l’ensemble des conditions définies de commun accord par l’acheteur et le vendeur avant la concrétisation de la vente.

Il contient des informations relatives à l’identité des parties concernées, au bien immobilier en question et à la date limite de vente. De plus, on y trouve les conditions suspensives, les promesses d’engagement des parties impliquées de même que leur accord sur les termes du futur contrat.

À compter du jour de la signature de l’avant-contrat, vous bénéficiez d’un délai de 10 jours durant lequel vous avez le droit de vous rétracter.

L’avant-contrat est un document clé qui vous permet de bien piloter votre projet . En signant un avant-contrat, vous vous donnez le temps nécessaire pour respecter les clauses de la vente, mais aussi pour garantir l’achat. En général, 3 mois s’écoulent entre la date de signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique.

Quels sont les différents types d’avant-contrats ?

Un avant-contrat peut prendre plusieurs formes :

• promesse unilatérale de vente ;
• promesse unilatérale d’achat ;
• promesse synallagmatique ;
• contrat de réservation…

On parle de promesse unilatérale de vente lorsque c’est seulement le vendeur qui s’est engagé. La promesse unilatérale d’achat quant à elle intervient lorsque l’acheteur s’engage à acheter le bien si le propriétaire décide de le vendre.

Le compromis ou promesse synallagmatique de vente engage réciproquement le vendeur et l’acheteur.

Enfin, le contrat de réservation concerne la vente d’un bien neuf ou dont la finition n’est pas encore achevée. Le promoteur immobilier s’engage par cet acte à réserver le futur logement à l’acheteur.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel constitue la somme d’argent apportée par un acheteur pour acquérir un bien immobilier. Celui-ci doit remettre cette somme au notaire avant de signer l’acte authentique.

Apport personnel : tout ce qu’il faut savoir

On appelle « apport personnel » la somme dont dispose un acquéreur pour financer l’achat d’un bien immobilier avant de contracter un emprunt. Pour convaincre la banque d’accepter son dossier de demande de crédit immobilier, l’apport doit représenter au minimum 10 % du prix d’achat.

Si vous souhaitez demander un emprunt pour acquérir un bien d’une valeur de 200 000 euros par exemple, alors vous devez justifier d’un apport personnel minimum de 20 000 euros. Toutefois, ce montant n’est pas seulement une condition sine qua non pour bénéficier d’un prêt. C’est également un bon levier de négociation.

Ainsi, plus votre apport sera élevé, plus les modalités de votre prêt seront avantageuses. À ce sujet, l’idéal est de réunir 30 % du prix d’achat pour bénéficier de meilleurs taux de crédit ou pour réduire les dépenses annexes (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur…).

Cette somme peut provenir de :

• Votre épargne ;
• Vos économies personnelles ;
• Une donation ;
• Un héritage ;
• La revente d’un bien ;
• Vos participations salariales (épargne salariale).

Les établissements bancaires incluent aussi les « petits » prêts à taux réduit dans l’apport personnel. Il s’agit notamment :

• Du prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Du prêt Action Logement ;
• Du prêt épargne logement (PEL) ;
• Des prêts aux fonctionnaires ;
• Du prêt relais, etc.

Par ailleurs, il faut savoir qu’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Dans ce cas, on parlera d’un financement à 110 % : un emprunt à hauteur du prix du bien (100 %) auquel s’ajouteront les frais divers (environ 10 % pour les frais de notaire et de garantie).

Pour pouvoir bénéficier d’un tel financement, il faudra bien évidemment présenter un dossier très solide : situation financière stable, revenus importants, sécurité de l’emploi, etc. Il faudra également donner à la banque une raison valable et des arguments légitimes qui justifient réellement ce manque d’apport personnel (une longue période de convalescence ou de chômage, une situation familiale complexe, etc.).