Assemblée générale des copropriétaires : déroulement et règles de vote
Une fois par an au minimum, tous les copropriétaires sont convoqués pour décider ensemble des questions qui engagent l'immeuble : travaux, budget, contrats, changement de syndic. L'assemblée générale de copropriété (AG) est le moment où chacun peut exercer son droit de vote, mais aussi celui où les règles de majorité déterminent si une décision est valide ou non. Connaître ces règles évite de se retrouver pris par surprise lors du dépouillement.
Qui convoque l'assemblée et dans quels délais ?
La convocation est une prérogative du syndic, professionnel ou bénévole. Il doit l'adresser à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre récépissé) au moins 21 jours avant la date de la séance. Ce délai est impératif : une assemblée convoquée avec moins de 21 jours de préavis est irrégulière et ses décisions peuvent être contestées en justice dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
La convocation doit être accompagnée des documents nécessaires à l'information des copropriétaires : projet de budget prévisionnel, devis pour les travaux soumis au vote, projet de contrat, état financier de la copropriété. Un copropriétaire qui ne reçoit pas les documents en temps utile peut légitimement contester les décisions prises sur les points concernés.
Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent également demander au syndic de convoquer une assemblée extraordinaire. Si le syndic refuse ou ne donne pas suite, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même la réunion.
L'ordre du jour : ce qui peut être voté
Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être valablement votées. Un copropriétaire peut demander l'inscription d'un point supplémentaire par lettre recommandée au syndic avant l'envoi des convocations. Une fois les convocations parties, l'ordre du jour est figé : on ne peut pas improviser un vote en séance sur un sujet non prévu.
Cette règle protège les copropriétaires absents et ceux qui auraient besoin de se renseigner avant de voter. Elle interdit aussi au syndic d'introduire en séance des décisions importantes auxquelles personne ne s'attendait.
Il est possible de voter par correspondance depuis la loi Elan de 2018 si le règlement de copropriété ou l'assemblée précédente l'a autorisé. Le copropriétaire adresse son formulaire de vote au syndic avant la tenue de l'assemblée. Les voix exprimées par correspondance sont comptabilisées au même titre que les votes en séance.
Les quatre régimes de majorité
La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application fixent des seuils de majorité différents selon la nature de la décision. C'est souvent la source de confusion la plus fréquente en AG : tout le monde sait qu'il faut "voter à la majorité", mais de quelle majorité s'agit-il ?
| Régime | Article de loi | Ce qu'il faut obtenir | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Article 24 | Plus de la moitié des voix des copropriétaires présents et représentés | Travaux d'entretien courant, installation d'un digicode, règlement intérieur, autorisation de travaux d'accessibilité |
| Majorité absolue | Article 25 | Plus de la moitié des voix de TOUS les copropriétaires (présents, représentés et absents) | Nomination et révocation du syndic, travaux d'amélioration significatifs, délégation de pouvoir au conseil syndical, installation de compteurs individuels |
| Double majorité | Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Travaux d'amélioration exceptionnels affectant l'aspect extérieur, aliénation de parties communes, surélévation ou adjonction de bâtiment |
| Unanimité | Article 26 al. 4 et cas particuliers | Accord de tous les copropriétaires sans exception | Vente d'une partie commune dont la conservation est nécessaire, modification des droits attachés aux lots, suppression d'équipements collectifs |
Une subtilité importante sur l'article 25 : si le projet de décision n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, l'assemblée peut aussitôt voter à nouveau le même point à la majorité simple de l'article 24. Cette passerelle, appelée "deuxième vote", évite qu'un projet soutenu par une large majorité des présents soit bloqué par l'absentéisme.
Le déroulement de la séance
- Ouverture et vérification du quorum : le syndic ouvre la séance, vérifie les pouvoirs des mandataires et établit la feuille de présence. L'assemblée peut se tenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents (pas de quorum requis en première convocation depuis 2019).
- Élection du bureau : les copropriétaires élisent en séance un président de l'assemblée et, si nécessaire, un ou deux scrutateurs. Le syndic ne peut pas présider l'assemblée.
- Vote des résolutions : chaque point de l'ordre du jour est présenté et soumis au vote. Le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à ses quotes-parts (tantièmes) telles que définies dans le règlement de copropriété.
- Questions diverses : les sujets non soumis au vote mais qui méritent d'être évoqués sont abordés en fin de séance. Aucune décision ne peut y être prise.
- Signature du procès-verbal : le président de l'assemblée et les scrutateurs signent le procès-verbal en fin de séance. Il consigne toutes les décisions prises et les votes obtenus, y compris les oppositions.
Pouvoirs et représentation
Un copropriétaire absent peut donner pouvoir à un autre copropriétaire, à son conjoint, à un tiers de son choix ou même au syndic pour le représenter et voter à sa place. La procuration doit être écrite et remise avant ou pendant la séance. La loi limite toutefois les pouvoirs que peut détenir une seule personne : un mandataire ne peut pas représenter plus de 10 % des voix totales s'il dépasse trois mandataires, sauf dans les petites copropriétés.
Cette règle vise à éviter qu'un grand copropriétaire ou le syndic lui-même concentre un nombre de voix disproportionné en raison des absences.
Un copropriétaire qui s'oppose à une décision prise en assemblée doit impérativement voter "contre" en séance et voir son opposition consignée au procès-verbal. Il a ensuite deux mois à partir de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision est définitive.
Le procès-verbal et la notification
Le syndic doit adresser le procès-verbal à tous les copropriétaires dans un délai d'un mois suivant l'assemblée. Ce document est opposable à tous, y compris à ceux qui étaient absents et n'ont pas voté. Les décisions sont immédiatement applicables sauf recours judiciaire dans le délai de deux mois.
Le registre des procès-verbaux doit être conservé par le syndic et est consultable par tout copropriétaire sur demande. Il constitue la mémoire officielle de la vie de la copropriété.
Charges, quotes-parts et répartition des votes
Le poids de vote de chaque copropriétaire est proportionnel à ses tantièmes de copropriété, définis dans le règlement de copropriété lors de la mise en copropriété de l'immeuble. Ces tantièmes reflètent la valeur relative de chaque lot (superficie, étage, orientation, présence d'un parking ou d'une cave). Un appartement qui représente 150 tantièmes sur 1 000 dispose de 15 % des voix totales.
Cette pondération s'applique aussi aux charges : un lot avec plus de tantièmes paie plus pour les charges générales de copropriété. Pour les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif), la répartition peut être différente selon ce que prévoit le règlement.
Questions fréquentes
Peut-on contester une décision de l'assemblée générale ?
Oui. Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Pour agir, il faut avoir voté contre la résolution en séance ou avoir été absent lors de l'assemblée. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas ensuite contester la même décision.
Que se passe-t-il si le syndic ne convoque pas l'assemblée annuelle ?
La loi impose la tenue d'au moins une assemblée par an pour approuver les comptes. Si le syndic s'y soustrait, des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent le mettre en demeure de convoquer. À défaut, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée. Le syndic qui refuse de remplir ses obligations peut engager sa responsabilité contractuelle.
Une assemblée peut-elle se tenir à distance (visioconférence) ?
Oui, depuis l'ordonnance de 2020 codifiée dans la loi, les assemblées peuvent se tenir en partie ou entièrement par visioconférence, à condition que la convocation le mentionne et que les moyens techniques permettent à chaque participant d'être identifié et d'exercer son droit de vote. Certains copropriétaires peuvent également refuser de participer à distance et demander à voter physiquement.
Le syndic peut-il voter comme il le souhaite avec ses propres tantièmes ?
Si le syndic est lui-même copropriétaire d'un lot dans la copropriété qu'il gère, il vote avec ses propres tantièmes comme tout autre copropriétaire. En revanche, il ne peut pas être élu président de l'assemblée. Son double rôle de mandataire et de copropriétaire est possible mais source de conflits d'intérêts potentiels, que certains règlements cherchent à encadrer.
Maîtriser les règles de l'assemblée générale est un avantage concret pour tout copropriétaire : savoir quand voter, comment déléguer son pouvoir et comment contester une décision irrégulière transforme une réunion souvent redoutée en levier d'action sur son propre patrimoine.
