Bail mobilité : durée, locataires concernés et règles à respecter

Un stage de six mois à Lyon, une mission de quatre mois à Nantes, une formation d'un semestre à Toulouse : ces séjours trop longs pour l'hôtel et trop courts pour un bail meublé classique d'un an ont leur contrat dédié depuis la loi ELAN de 2018. Le bail mobilité est un bail de location meublée de un à dix mois, réservé à certains locataires, sans dépôt de garantie et sans renouvellement possible. Il arrange le propriétaire qui veut garder la main sur son logement, à condition de respecter des règles strictes, faute de quoi le bail est requalifié.

Qui peut signer un bail mobilité ?

Le bail mobilité n'est pas ouvert à tous. Le locataire doit, à la date de prise d'effet du bail, se trouver dans l'une des situations suivantes : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire liée à son activité professionnelle. Il doit pouvoir le justifier par un document (convention de stage, attestation d'inscription, ordre de mission, contrat de travail).

Le motif est indiqué dans le bail lui-même. Un bail mobilité signé avec quelqu'un qui ne remplit aucune de ces conditions perd sa nature : il est alors soumis aux règles du bail meublé de droit commun, avec sa durée d'un an et ses protections pour le locataire.

Durée : de un à dix mois, sans reconduction

Le bail est conclu pour une durée d'un mois au moins et de dix mois au plus. Il n'est ni renouvelable ni reconductible. Si le séjour s'allonge, la durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans que la durée totale dépasse dix mois. Au-delà, si le locataire et le propriétaire veulent continuer, ils doivent signer un bail d'habitation classique, en principe un bail meublé d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant.

À l'échéance, le propriétaire n'a pas de congé à donner : le bail s'arrête de lui-même. C'est la principale différence avec le bail meublé classique, que le propriétaire ne peut résilier qu'à son terme, avec un préavis de trois mois et pour un motif précis.

Pas de dépôt de garantie, mais une caution possible

Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie, et le bail doit le mentionner expressément. Il peut en revanche exiger une caution, c'est-à-dire une personne qui s'engage à payer si le locataire ne le fait pas. Le locataire peut aussi recourir à la garantie Visale d'Action Logement, gratuite, qui couvre les impayés de loyer et à laquelle les étudiants ont accès. Pour un propriétaire, Visale est souvent la solution la plus simple : elle remplace une caution familiale parfois difficile à vérifier quand le locataire vient d'une autre région.

Loyer et charges

Le loyer se fixe comme pour toute location meublée. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. En zone tendue, son évolution est encadrée lors d'un changement de locataire. Ailleurs, il est libre. Dans tous les cas, il ne peut pas être révisé en cours de bail.

Les charges sont obligatoirement payées sous forme de forfait, versé avec le loyer, dont le montant ne doit pas être disproportionné par rapport aux dépenses réelles. Il n'y a donc pas de régularisation annuelle, ce qui simplifie la gestion pour une location de quelques mois.

Partir avant la fin : le préavis d'un mois

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis d'un mois. Il le donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ; un simple courriel ne suffit pas. Le préavis court à partir de la réception du courrier, et le loyer reste dû pendant ce mois, sauf si un nouveau locataire accepté par le propriétaire entre dans les lieux avant.

Le propriétaire, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son terme, sauf manquement grave du locataire constaté par le juge. S'il vend le logement en cours de bail, l'acheteur reprend le bail aux mêmes conditions jusqu'à son échéance.

Ce que le bail doit contenir

Le bail mobilité est obligatoirement écrit. En plus des mentions habituelles d'un bail (identité des parties, description du logement, loyer et modalités de paiement), il doit indiquer sa date de prise d'effet et sa durée, le motif qui justifie le recours au bail mobilité, la mention qu'il est régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, et l'interdiction de tout dépôt de garantie. Sans la durée, le motif ou cette mention légale, le bail mobilité ne s'applique pas, et le contrat devient un bail meublé ordinaire. Il est accompagné des diagnostics, de l'état des lieux d'entrée et de l'inventaire du mobilier.

Bail mobilité ou location de courte durée ?

Pour un propriétaire qui hésite entre ces deux formules, la différence est nette. La location de courte durée de type Airbnb vise une clientèle touristique, à la nuit ou à la semaine, avec des règles locales de déclaration et de limitation de plus en plus strictes. Le bail mobilité s'adresse à un seul occupant pendant plusieurs mois, pour un motif professionnel ou d'études, avec moins de rotation et moins de démarches. Dans les villes étudiantes ou les métropoles qui accueillent beaucoup de stagiaires, il permet de louer un meublé en dehors de l'année universitaire sans s'engager sur un bail d'un an.

Questions fréquentes