Charges de copropriété : répartition, appels de fonds et régularisation

Les charges de copropriété figurent parmi les premières questions d'un acheteur, et parmi les premières sources de conflit entre voisins. Leur montant dépend de l'immeuble, de ses équipements et de la façon dont la copropriété est gérée, mais leur mécanique est la même partout : une répartition fixée par le règlement de copropriété, un budget voté chaque année, des appels de fonds trimestriels et une régularisation à la clôture des comptes. Comprendre ces quatre étapes permet de lire un appel de charges, de comparer deux appartements et de repérer ce qui ne va pas.

Deux familles de charges, deux clés de répartition

La loi du 10 juillet 1965, qui organise la copropriété, distingue deux catégories. Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : assurance de l'immeuble, honoraires du syndic, entretien de la toiture, de la façade ou des espaces verts, frais de l'assemblée générale. Elles sont réparties selon les tantièmes, c'est-à-dire la quote-part de parties communes attachée à chaque lot, fixée dans le règlement de copropriété en fonction de la surface, de la situation et de la consistance du lot.

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, interphone, gardiennage. Elles se répartissent selon l'utilité que chaque lot en retire. C'est pourquoi un appartement au rez-de-chaussée qui n'a aucun accès à l'ascenseur peut ne rien payer pour son entretien, alors qu'un appartement au dernier étage en paie une part plus forte. Le règlement de copropriété précise ces grilles, et c'est le premier document à lire avant d'acheter.

Le budget prévisionnel et les appels de fonds

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de l'exercice suivant. Les copropriétaires versent ensuite des provisions, en principe égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a choisi un autre rythme, mensuel par exemple. C'est l'appel de fonds que le syndic envoie quatre fois par an.

Les travaux qui sortent de l'entretien courant (ravalement, remplacement de la chaudière collective, réfection d'une toiture) ne sont pas compris dans ce budget. Ils font l'objet d'un vote séparé, avec un échéancier d'appels de fonds propre. Les règles de majorité qui s'appliquent sont détaillées dans notre article sur les travaux en copropriété.

Le fonds de travaux, une épargne obligatoire

Dans les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, la copropriété doit alimenter un fonds de travaux, une sorte de compte d'épargne collectif destiné à financer les travaux à venir. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Quand la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. L'assemblée générale peut décider de cotiser davantage.

Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot : elles ne sont pas remboursées au vendeur quand il cède son appartement. Un acheteur qui reprend un lot dans un immeuble disposant d'un fonds bien garni profite donc de l'épargne de son prédécesseur, ce qui se négocie parfois dans le prix.

La régularisation annuelle

Les provisions sont des avances. À la clôture de l'exercice, le syndic présente les comptes à l'assemblée générale, qui les approuve. Les dépenses réelles sont alors comparées aux provisions versées : si la copropriété a moins dépensé que prévu, l'excédent est crédité sur le compte de chaque copropriétaire ; si elle a dépensé davantage, un complément est appelé. Un budget systématiquement dépassé, régularisé chaque année par un appel complémentaire, est le signe d'un budget sous-estimé, parfois pour rendre les charges plus attractives sur le papier.

Charges et location : la part récupérable

Un propriétaire bailleur peut se faire rembourser par son locataire une partie des charges : celles qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, ordures ménagères). La liste est fixée par un décret du 26 août 1987. Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux et le fonds de travaux restent à la charge du propriétaire. Ces charges non récupérables se déduisent en revanche des revenus fonciers au régime réel, dans certaines limites.

Charges et vente : qui paie quoi ?

Lors d'une vente, la règle de base veut que la provision soit due par celui qui est propriétaire le jour où elle devient exigible, généralement le premier jour du trimestre. Le vendeur et l'acheteur peuvent convenir dans l'acte d'une répartition au prorata, mais cet accord ne vaut qu'entre eux : vis-à-vis du syndic, la règle légale s'applique. Les travaux votés avant la vente restent en principe à la charge du vendeur pour les appels déjà exigibles, d'où l'importance de lire les derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant de signer le compromis.

Le syndic établit à cette occasion un état daté, qui récapitule les sommes dues par le vendeur et celles qui resteront à la charge de l'acheteur. Ses honoraires pour ce document, payés par le vendeur, sont plafonnés à 380 € TTC.

Contester une répartition jugée injuste

Un copropriétaire qui estime que sa quote-part est sans rapport avec la consistance de son lot peut demander au tribunal une révision de la répartition, si l'écart dépasse le quart de ce qu'elle devrait être. Cette action doit être engagée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou, pour l'acheteur d'un lot, dans les deux ans qui suivent la première vente intervenue après cette publication. Au-delà, la répartition ne peut plus être revue que par un vote de l'assemblée générale.

Questions fréquentes