Loyers impayés : la procédure du propriétaire, du commandement de payer à l'expulsion
Un loyer qui ne tombe pas un mois peut être un oubli, une banque en retard ou le début d'une vraie difficulté. Ce qui se joue dans les semaines suivantes dépend beaucoup de la réaction du propriétaire : la loi encadre chaque étape, fixe des délais qu'on ne peut pas raccourcir et sanctionne lourdement celui qui tente de se faire justice lui-même. Voici la procédure dans l'ordre, telle qu'elle s'applique en 2026, depuis le premier retard jusqu'à l'expulsion, avec les délais que la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a modifiés.
Le premier mois : relance, caution et assurance
Avant toute procédure, une relance simple suffit souvent : un appel, puis un courrier qui rappelle la somme due et la date. Beaucoup d'impayés se règlent à ce stade, et un échange rapide permet de savoir s'il s'agit d'un incident ou d'une situation durable (perte d'emploi, séparation, maladie). Un plan d'apurement amiable, écrit et signé, vaut mieux qu'une procédure engagée trop tôt contre un locataire de bonne foi.
Dès le premier impayé, il faut aussi actionner les garanties prévues au bail, et dans les délais fixés par chacune. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), l'assureur impose en général une déclaration rapide et prend ensuite la main sur le recouvrement. Si le locataire bénéficie de la garantie Visale, c'est Action Logement qu'il faut prévenir. S'il y a une personne qui s'est portée caution, elle peut être sollicitée pour payer à la place du locataire. Enfin, si le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé doit être signalé à l'organisme qui la verse (CAF ou MSA), ce qui peut déclencher un accompagnement du locataire.
Le service SOS Loyers Impayés, porté par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), répond gratuitement aux propriétaires comme aux locataires au 0 805 160 075. Les ADIL de chaque département reçoivent aussi sur rendez-vous et connaissent les pratiques du tribunal local.
Le commandement de payer et le délai de six semaines
Si la relance ne donne rien, l'étape suivante est le commandement de payer, que seul un commissaire de justice (l'ancien huissier) peut délivrer. C'est lui qui fait courir le délai de la clause résolutoire, cette clause du bail qui prévoit la résiliation automatique en cas de loyer impayé. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines après le commandement pour régler sa dette, contre deux mois auparavant. Pour les baux signés avant cette loi, de nombreux tribunaux continuent d'appliquer le délai de deux mois prévu par la clause d'origine : votre commissaire de justice saura lequel s'applique à votre bail.
Le commandement doit contenir des mentions précises, sans lesquelles il ne produit aucun effet : le délai pour payer, le montant du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département et le rappel que le locataire peut demander des délais de paiement au juge. S'il y a une caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours.
Le commandement est en outre l'occasion de prévenir la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), chargée de chercher une solution avant que la situation ne s'aggrave. Pour un propriétaire personne morale, hors SCI familiale, l'assignation ne peut d'ailleurs être délivrée que deux mois après la saisine de cette commission.
Le tribunal : assignation, audience et délais de paiement
Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin que les services sociaux puissent faire un diagnostic de la situation du ménage. Une assignation qui ne respecte pas ce délai est irrecevable, et tout est à refaire.
À l'audience, le juge constate que la clause résolutoire a joué, ou prononce lui-même la résiliation du bail si le bail n'en comporte pas. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à trois ans, à condition que celui-ci soit en mesure de rembourser sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cette condition, ajoutée en 2023, change beaucoup de choses : un locataire qui ne paie plus rien ne peut plus obtenir de délais. Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; si le locataire tient l'échéancier jusqu'au bout, le bail continue comme si de rien n'était, et s'il manque une échéance, la résiliation reprend ses effets.
| Étape | Qui agit | Délai à respecter |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Commissaire de justice | Six semaines pour payer (baux signés depuis le 27 juillet 2023) |
| Signification à la caution | Commissaire de justice | Dans les quinze jours suivant le commandement |
| Assignation au tribunal | Propriétaire, par commissaire de justice | Notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience |
| Délais de paiement | Juge des contentieux de la protection | Jusqu'à trois ans, si le loyer courant est de nouveau payé |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Deux mois avant toute expulsion |
| Délais supplémentaires de départ | Juge de l'exécution | D'un mois à un an |
Le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale
Une fois la décision d'expulsion obtenue et signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir. Il peut demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires, compris entre un mois et un an depuis la loi de 2023, que le juge accorde ou non selon la bonne volonté de l'occupant, sa situation familiale, sa santé et ses démarches de relogement.
Vient ensuite la trêve hivernale. Pour l'hiver 2026-2027, elle court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, sauf si un relogement adapté à la famille est assuré, ou si les occupants sont entrés dans le logement par effraction ou par la menace. La trêve ne suspend pas la procédure elle-même. Le propriétaire peut continuer à assigner, obtenir un jugement et faire délivrer le commandement de quitter les lieux pendant l'hiver ; seule l'exécution attend le 1er avril.
L'expulsion : ce que le propriétaire ne doit jamais faire seul
L'expulsion elle-même est réalisée par le commissaire de justice, qui peut demander au préfet le concours de la force publique si l'occupant refuse de partir. Le propriétaire n'a pas le droit de changer les serrures, de couper l'eau ou l'électricité, ni de sortir les meubles, même avec un jugement en poche : forcer un locataire à quitter son logement en dehors de la procédure est un délit puni de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende depuis 2014.
Si le préfet refuse ou tarde à accorder la force publique, la responsabilité de l'État peut être engagée, et le propriétaire peut demander une indemnisation pour les loyers perdus pendant la période où le concours lui a été refusé. C'est une démarche à part, à faire auprès de la préfecture, puis devant le tribunal administratif si elle n'aboutit pas.
Le bail commercial suit d'autres règles : ni la trêve hivernale ni la CCAPEX ne s'y appliquent. Si votre locataire est une entreprise, la procédure est décrite dans notre article sur le bail commercial 3-6-9, et un avocat spécialisé en immobilier est souvent utile.
Anticiper plutôt que subir
Une procédure complète, de la première relance à l'expulsion, se compte en mois, parfois davantage selon l'encombrement du tribunal et la date à laquelle elle tombe par rapport à l'hiver. C'est pourquoi la meilleure protection se met en place avant la signature du bail : vérification sérieuse des revenus du candidat, caution solide, garantie Visale ou GLI. Attention au cumul : un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le choix se fait donc dès la mise en location. Un propriétaire qui préfère vendre plutôt que gérer la suite peut aussi vendre son bien occupé, avec une décote à prévoir.
Questions fréquentes
Combien de mois d'impayés faut-il attendre pour lancer la procédure ?
Aucun minimum légal n'est fixé. Le commandement de payer peut être délivré dès le premier loyer impayé. En pratique, mieux vaut d'abord relancer et activer les garanties (caution, Visale, assurance loyers impayés), qui ont chacune leurs propres délais de déclaration à respecter.
Le locataire peut-il rester s'il rembourse sa dette ?
Oui. S'il règle la totalité de sa dette dans le délai du commandement de payer, la clause résolutoire ne joue pas. Si le juge lui accorde des délais de paiement et qu'il les respecte jusqu'au bout, le bail continue normalement. Depuis 2023, ces délais supposent qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
Non, sauf exceptions. Entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf relogement adapté ou occupants entrés par effraction. La procédure judiciaire peut en revanche continuer pendant tout l'hiver.
Qui paie les frais de la procédure ?
Le propriétaire avance les frais de commissaire de justice et, le cas échéant, d'avocat. Le juge peut les mettre à la charge du locataire dans sa décision, mais leur recouvrement dépend de la solvabilité de celui-ci. Une assurance loyers impayés prend généralement ces frais en charge, dans les limites de son contrat.
