Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Constituée par plusieurs associés dont le but est de mettre en commun leurs apports et d’en partager les bénéfices ainsi que les pertes, les Sociétés Civiles d’Investissement (SCI) ont le vent en poupe. Cette nouvelle forme de gestion en commun d’un bien immobilier présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients. Voici un résumé des avantages et des inconvénients qu’il faudra prendre en compte avant d’investir dans une SCI.
Les avantages de la SCI
Les SCI présentent de nombreux avantages pour les investisseurs, dont un fonctionnement souple et une gestion simplifiée.
Une gestion et une transmission simplifiées du capital
La SCI facilite la constitution et la gestion, mais également la transmission du patrimoine immobilier. Elle prévoit de nombreux montages juridiques qui dépendent principalement de la situation de chaque associé, mais aussi de celle des dirigeants de la structure.
Si nous prenons le cas de la constitution d’un patrimoine immobilier, nous pouvons nous apercevoir que grâce à la SCI, les associés ont la possibilité de mettre en commun leurs moyens financiers. De plus, les coûts générés par le projet sont à la charge de chaque associé. Ce regroupement de capital facilite également les procédures de financement bancaire.
En ce qui concerne la transmission du capital, la SCI permet d’effectuer tous les 15 ans des donations successives de parts sociales. Ceci permet aux héritiers d’obtenir, au bout d’un certain nombre de donations, le statut de propriétaires du patrimoine immobilier. Soulignons que ces donations permettent également aux propriétaires de bénéficier d’abattements successifs.
Aucune exigence en matière de capital
À l’instar d’autres sociétés, les Sociétés Civiles Immobilières peuvent fixer leur capital à l’euro symbolique. En effet, la loi n’impose aucune limite pour les SCI en matière de capital social minimum. Les associés ont donc la possibilité d’apporter un seul euro pour constituer leur capital. Soulignons toutefois que cet apport doit être en numéraire. D’un point de vue juridique, la SCI peut donc être créée sans apport.
Même si cela semble très avantageux sur le papier, en pratique, un minimum de fonds est tout de même exigé comme capital social. C’est ce montant qui permet de décrocher des prêts bancaires et de faire fonctionner la SCI. Par ailleurs, les SCI ont aussi la possibilité de disposer d’un capital variable.
Un fonctionnement flexible
Les SCI sont des structures qui bénéficient d’une forte souplesse dans leur fonctionnement. Les associés disposent en effet d’une grande liberté dans l’organisation des statuts de la société. Par exemple, les conditions générales à respecter en ce qui concerne les prises de décision peuvent être définies dans les statuts, par les associés eux-mêmes. Il en est de même pour la nature des décisions prises par les associés, que ce soit en assemblée ordinaire ou en session extraordinaire.
Dans le cas particulier des ventes de parts sociales au profit d’un tiers, les SCI prévoient qu’un agrément à la double majorité soit d’abord obtenu. Cela signifie que toute décision de cession de parts sociales à un tiers doit avant tout obtenir l’accord de la majorité des associés, mais également du nombre de parts sociales de la SCI. Enfin, les associés ont également le pouvoir de limiter les responsabilités du gérant de la SCI, comme bon leur semble, en ajoutant tout simplement de nouvelles dispositions dans les statuts.
Un coup de pouce en fiscalité
Le cadre fiscal des SCI est en général très avantageux. En effet, les Sociétés Civiles Immobilières ont la possibilité de choisir le régime d’imposition de leurs bénéfices. Elles peuvent choisir le régime d’Impôt sur le Revenu (IR) ou celui d’Impôt sur les Sociétés (IS). Cette possibilité de choix est un atout majeur dans la stratégie de développement des SCI.
Le régime fiscal de la SCI est dit « translucide ». En d’autres termes, cela signifie que la SCI n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôt à payer. Les bénéfices sont donc taxés directement en fonction de ce que chaque associé réalise. Lorsque l’associé est une personne morale, il est alors soumis à l’Impôt sur les Sociétés. S’il s’agit d’une personne physique, il sera assujetti à l’Impôt sur le Revenu, sur sa quote-part de résultat. En cas de cessions des parts sociales, la plus-value réalisée par l’associé est exonérée en quasi-totalité d’impôts.
Les inconvénients de la Société Civile Immobilière
Malgré leurs nombreux avantages, les SCI souffrent également de quelques inconvénients.
Une création longue et complexe
La Société Civile Immobilière est avant tout une société civile. Et comme la plupart de ces types de sociétés, leur création nécessite le respect de toute une panoplie de procédures légales. Tout d’abord, toutes les SCI doivent obtenir une immatriculation au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS). Ensuite, elles doivent attendre de la part du greffe du Tribunal de commerce la délivrance d’un extrait Kbis.
La création d’une SCI nécessite également d’autres formalités administratives comme la rédaction d’un statut comportant des mentions obligatoires et la constitution des apports en capital. Ajouté à ceci, il faut remplir un formulaire M0 société civile, présenter de nombreux justificatifs ou encore publier une annonce légale. Toutes ces formalités peuvent allonger les délais de création d’une SCI.
Une responsabilité indéfinie des associés
Les associés d’une SCI disposent d’une responsabilité illimitée. En d’autres termes, leur patrimoine personnel peut être utilisé pour couvrir les créances de la société. Bien que cette responsabilité soit indéfinie, elle est aussi subsidiaire.
Là encore concernant la responsabilité des associés, elle reste proportionnelle à leur participation au capital social. Par ailleurs, les associés ne sont pas solidaires vis-à-vis des dettes, comme c’est le cas pour les sociétés commerciales (Société à Nom Collectif par exemple). En effet, en cas de problème, les créanciers doivent attaquer les associés séparément, pour récupérer leur dû, et ce, proportionnellement à leur quote-part.
La présence des frais cachés
La création et la gestion d’une SCI peuvent entraîner des coûts supplémentaires qui peuvent parfois échapper aux associés. Lorsqu’une SCI dépose un permis de construire par exemple, la loi exige qu’elle fasse appel à un architecte. Ceci est obligatoire, quel que soit le projet de construction. L’intervention d’un architecte vient alourdir le coût de gestion d’une SCI.
De plus, la mise en place d’une stratégie patrimoniale efficace peut nécessiter le recours à des conseils juridiques. Ce qui implique la consultation d’un notaire ou d’un avocat afin de garantir la sécurité du cadre juridique de l’opération. Une intervention qui peut entraîner un coût parfois important.
Au regard des avantages et des inconvénients de la SCI, il est recommandé de recourir à un professionnel pour la rédaction des statuts. La mise en place de règles de fonctionnement strictes est également nécessaire afin de s’assurer de la réussite du projet d’investissement immobilier.