Prêt immobilier : tout le monde peut-il emprunter ?
Peut-on contracter un prêt immobilier avec un petit revenu mensuel ? Qu’est-ce qu’un apport personnel ? Quels sont les différents types de prêts ? Combien coûte un prêt immobilier ? Ce sont autant de questions que l’on se pose avant de contracter un emprunt pour un achat immobilier. Découvrez les réponses dans cet article.
Prêt immobilier : une simulation en ligne pour évaluer le coût
Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques étudient minutieusement vos revenus. Ces derniers constituent en effet la base de tout calcul financier permettant de déterminer la faisabilité d’un crédit à l’habitat. Les banques doivent évaluer votre situation financière. Pour ce faire, elles vérifient vos salaires ainsi que vos autres sources de revenus.
En ce qui concerne le montant du salaire, les établissements de crédit exigent un salaire correspondant au SMIC ou la possibilité de consacrer jusqu’à 33 % de vos revenus au remboursement d’une ou de plusieurs mensualités. C’est à partir de cette base ainsi que des différentes charges du foyer que les banques calculent les possibilités de financement pour un projet immobilier.
Petite précision : lorsqu’il est question de prêt immobilier, les banques ne se concentrent pas uniquement sur le montant de votre salaire. Elles s’intéressent surtout à votre capacité à emprunter et à rembourser. Cela signifie que même si vous avez de petits salaires, d’autres facteurs peuvent jouer en votre faveur. On cite notamment l’apport et les revenus additionnels. Il peut notamment s’agir d’une pension alimentaire.
Il faut aussi savoir qu’avec un salaire moins élevé, vous pouvez éventuellement profiter d’aides financières à l’achat immobilier. C’est le cas du PTZ (Prêt à taux Zéro) qui s’adresse principalement aux personnes à revenus modestes. Tout ceci pour dire que l’octroi d’un prêt immobilier tient en compte plusieurs éléments. C’est pourquoi il est intéressant d’évaluer le coût de votre emprunt avec une simulation en ligne. Cette démarche vous permettra d’obtenir des informations détaillées relatives au coût de l’emprunt. En seulement quelques minutes, toutes les informations sont précisées et vous pouvez ainsi faire une comparaison des différentes possibilités.
Prêt immobilier : quels sont les points essentiels à savoir sur l’apport ?
L’apport personnel désigne la somme que vous pouvez personnellement verser dans un crédit immobilier. Il s’exprime en pourcentage du montant total du prêt. Autrement dit, c’est une somme que vous devez avoir en votre possession avant de contracter votre emprunt.
Dans un plan de financement de prêt immobilier, l’apport personnel a aussi sa part déterminante. Il vous permet de couvrir les frais annexes liés à l’acquisition de votre bien immobilier. On entend par cela les frais de dossier, les assurances, les pénalités des remboursements anticipés, etc. Il sert aussi à alléger le montant de valeur à emprunter pour couvrir votre projet d’acquisition immobilière.
Quel doit être le montant de l’apport personnel ?
Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée. Si vous avez l’intention de souscrire un prêt pour un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros par exemple, il vous faut un apport personnel de 25 000 euros au minimum.
Comme la plupart des banques appliquent ce pourcentage minimum, il vous est possible de faire le calcul à l’inverse pour connaître votre possibilité d’emprunt en fonction de votre apport. Ce qui signifie que si vous possédiez un apport personnel de 20 000 euros, vous pourriez souscrire un prêt immobilier sans problème auprès de votre banque.
Précision : ce pourcentage varie d’un établissement prêteur à un autre. Il dépend aussi du contexte immobilier. Mais généralement, le montant d’un apport personnel varie de 10 à 20 % de la somme totale empruntée.
Quels sont les avantages d’un bon apport immobilier ?
Si l’apport personnel constitue une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier, il se présente aussi comme un levier de négociation incomparable. En effet, la règle est très simple : plus votre apport personnel est important, plus vous aurez la chance d’obtenir un meilleur taux de crédit. Il vous est même possible d’alléger les dépenses annexes et de négocier une hausse de votre taux d’endettement maximum. Ce qui vous permet d’emprunter plus d’argent pour une période plus courte.
L’apport personnel : d’où peut-il provenir ?
D’un côté, l’apport personnel peut provenir de vos épargnes et économies personnelles. Il peut aussi s’agir de votre héritage ou de fonds obtenus après la revente de votre bien immobilier. Certains apports résultent même d’un prêt relais, d’une donation et d’une participation d’entreprise.
De l’autre côté, l’apport personnel peut être le résultat des solutions d’épargnes telles que :
- le PEL (Prêt Épargne Logement),
- le CEL (Compte Épargne Logement),
- le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour une primo — accession,
- le PAL (Prêt Action Logement) ou le Prêt 1 %.
À ceux-ci s’ajoutent les autres prêts octroyés par les départements ou les régions.
Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ?
Certes, l’apport constitue l’une des conditions fondamentales pour obtenir un crédit immobilier. Néanmoins, la loi ne l’ordonne pas. En d’autres termes, il ne s’agit aucunement d’une obligation légale. Il vous est donc possible de négocier avec l’établissement prêteur pour obtenir un emprunt immobilier 100 %. En d’autres termes, il est tout à fait envisageable d’acheter un bien immobilier sans apport. Pour ce faire, vous devez néanmoins remplir certains critères.
D’abord, vous devez être en mesure de fournir un motif solide et recevable pour justifier votre manque d’apport personnel auprès de la banque. Parmi les arguments les plus persuasifs, on cite :
- une situation difficile suite à une maladie,
- une période de chômage,
- une situation familiale complexe.
Ensuite, il faudra présenter un dossier solide. Ce dernier comportera des documents attestant :
- une situation financière stable,
- la sécurité de votre emploi,
- votre ancienneté personnelle,
- des revenus élevés.
Quelles sont les dépenses annexes à prévoir ?
Quand on parle de prêt immobilier, on se réfère souvent aux mensualités. Pourtant, le remboursement du capital et des intérêts ne constitue pas les seules charges. En effet, un prêt immobilier occasionne aussi des frais annexes dont vous devez impérativement vous acquitter.
Les frais de dossier
Les frais de dossier couvrent les différentes actions nécessaires à la constitution de votre dossier de demande de crédit immobilier. Ils représentent parfois 1 % du capital emprunté. Mais en moyenne, on les estime aux environs de 1000 €. Il est important de préciser que chaque établissement prêteur est libre de fixer ses frais de dossier. D’ailleurs, ils sont difficilement négociables.
L’hypothèque ou la caution
Pour se préserver d’éventuels impayés, la banque doit procéder à l’hypothèque ou au cautionnement. L’un comme l’autre servent de garanties. Que vous optiez pour l’hypothèque ou la caution, les procédures à suivre ne sont pas gratuites. En effet, vous devez payer dès la signature de l’offre de prêt.
Vous préférez l’hypothèque ? Dans ce cas, il faudra payer des frais supplémentaires incluant :
- les taxes de publicité foncière,
- les droits de timbre,
- la rétribution du notaire.
En général, il faut prévoir 1 % du capital emprunté pour la caution et environ 1,5 % pour l’hypothèque.
Les assurances
Lorsque vous recherchez un financement, vous devez aussi prendre en considération le coût de l’assurance prêt immobilier. D’ailleurs, depuis 2010, vous avez la possibilité de souscrire une assurance emprunteur externe, c’est-à-dire auprès d’un prestataire autre que votre établissement prêteur. L’avantage ? Vous pouvez bénéficier d’un taux plus bas.
Le coût de l’assurance prêt immobilier peut s’élever jusqu’au tiers du montant total de votre emprunt. Il est donc important de bien choisir votre contrat d’assurance emprunteur afin d’optimiser vos dépenses. Pour calculer le coût de votre assurance emprunteur, vous devez vous baser sur le taux d’assurance emprunteur ou TAEA. Il dépend de trois principaux facteurs :
- l’âge,
- le montant de prêt immobilier,
- la durée du prêt immobilier.
Dans certains cas, le profil de l’emprunteur (fumeur, profession à risque, état de santé, etc.) peut aussi influer sur le taux d’assurance emprunteur.
Le taux d’assurance le plus bas est de 0,09 %. Cela correspondrait à une cotisation mensuelle de l’ordre de 7,5 €. En 2021, les différents acteurs du marché des crédits immobiliers appliquent un TAEA moyen de 2,5 % sur 20 ans.
Conseil : pour connaître les détails des offres d’assurance disponibles sur les marchés, faites une simulation en ligne. Cette démarche vous permet aussi d’évaluer le coût de votre assurance prêt immobilier.
Prêt immobilier : quels sont les différents types ?
Pour répondre à tous les besoins, il existe aujourd’hui différents types de prêts immobiliers. À vous de choisir en fonction de votre profil ainsi que de la nature de votre projet.
Le prêt immobilier amortissable
Toujours considéré comme le prêt immobilier par excellence, le prêt immobilier amortissable reste de loin le plus prisé des emprunteurs. Il s’agit d’un crédit immobilier classique que vous pouvez utiliser pour financer l’achat d’un logement. On le qualifie d’amortissable, car le capital dû est amorti au fur et à mesure jusqu’à l’échéance et au remboursement total de la somme.
Les intérêts du prêt amortissable découlent du taux d’emprunt. En d’autres termes, on les calcule en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser. Cela signifie plus explicitement que le taux d’intérêt d’un prêt immobilier amortissable évolue au fil du temps.
Le prêt immobilier progressif
Le prêt immobilier à taux progressif est aussi connu sous le nom de prêt à échéances progressives. Il s’agit d’un prêt immobilier à taux fixe dont les mensualités augmentent au fur et à mesure que le remboursement avance. Notez que le montant des mensualités est fixé lors de la souscription du prêt. Il en est de même pour les différentes conditions relatives à la progression des taux. Mais en général, l’augmentation de l’annuité tourne autour de 1 % par an.
Le prêt immobilier progressif s’adresse essentiellement aux fonctionnaires et aux jeunes cadres en début de carrière. Il s’adapte également aux investisseurs locatifs présentant des revenus fonciers croissants.
Le prêt immobilier in fine
Le prêt immobilier in fine désigne un prêt immobilier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt. Pour être on ne peut plus clair, vous remboursez le capital en une seule fois, à l’échéance. Tout le monde n’est pas éligible à ce type de prêt immobilier. En effet, il est indispensable que vous disposiez d’une somme suffisante à l’échéance pour rembourser en une seule fois le montant emprunté. Cela signifie que pour contracter un prêt immobilier in fine, vous devez prouver la solidité et la stabilité de votre situation financière dans les années à venir.
Le prêt immobilier in fine convient surtout aux investisseurs locatifs. De plus, les intérêts remboursés sont déductibles des revenus locatifs.
Le prêt immobilier relais
Le prêt immobilier relais est un crédit transitoire et à court terme qui permet à un propriétaire d’acquérir un nouveau bien immobilier avant de finaliser la vente d’un autre bien (son logement principal par exemple). Plus simplement, si vous avez un coup de cœur pour un bien immobilier et que vous ne parvenez pas à vendre votre logement actuel pour pouvoir l’acheter, vous pouvez demander un crédit relais.
Il s’agit en quelque sorte d’une avance qui vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier. D’ailleurs, c’est le produit de la vente de votre logement actuel qui vous permettra de rembourser en partie ou en totalité le crédit. Le montant du prêt relais dépend donc de la valeur du bien immobilier à vendre.
Le prêt immobilier à palier
On parle de prêt immobilier à palier ou encore de prêt lissé lorsque l’emprunteur présente déjà des remboursements en cours. Ce type de prêt immobilier vous permet avant tout d’aménager les remboursements. Autrement dit, vous n’aurez qu’à payer une mensualité unique et globale au lieu de plusieurs mensualités différentes.
Parfois, un emprunteur doit accepter un prêt lissé pour pouvoir contracter un emprunt en parallèle du remboursement de crédit auquel il est déjà souscrit. Il est à noter que ce type de prêt permet aussi d’alléger les mensualités, surtout dans ce cas précis.
Le prêt immobilier modulable
Le prêt immobilier modulable désigne un prêt immobilier dont le taux reste fixe. Ce sont en effet les mensualités qui sont modulables. Ce type de prêt permet à l’emprunteur de gérer ses mensualités en fonction de ses rentrées d’argent.
Il peut donc suspendre le remboursement pendant une période de 6 mois à 2 ans. Mais cela va bien entendu rallonger la durée de prêt immobilier. Le prêt immobilier modulable permet aussi d’augmenter les mensualités de 20 à 30 % en général. Le but : raccourcir la durée du prêt.